Die Immobilie und die liebe Steuer

Immobilienvermögen und Grundbesitz stellen den größten Teil der Vermögenswerte der privaten Haushalte dar. Mit dem 1. Stabilitätsgesetz 2012 wurden mit 1.4.2012 neue Regelungen in der Immobilien- besteuerung wirksam.

Die Neuerungen des 1. Stabilitätsgesetz 2012 (1. StabG 2012) betreffen insbesondere natürliche Personen mit ihren privaten und betrieblichen Liegenschaften. Auch Vereine, Stiftungen und Körperschaften öffentlichen Rechts haben die neuen Bestimmungen zu beachten. Bei Kapitalgesellschaften wie GmbH oder AG sind die Neuregelungen hingegen weitgehend nicht anwendbar.

Wie alles begann

Ende 2011 hat die Regierung begonnen, ein Sparpaket sowie neue Steuern zum Abbau der Staatsschulden und zur Erhaltung eines guten Ratings zu verhandeln. Im Hinblick auf geschätzte Umwidmungsgewinne von 2,7 Milliarden Euro pro Jahr erschien die Einführung einer Steuer auf diese lukrativ, hätte jedoch nahezu ausschließlich den Berufsstand der Bauern getroffen. Gekommen ist schlussendlich eine Neugestaltung der Besteuerung von Gewinnen aus der Veräußerung von Immobilien, die alle natürlichen Personen betrifft und bestimmte juristische Personen miteinschließt.

Rechtfertigung der Neuregelung

Die „Immobilienbesteuerung NEU“ soll nach den erläuternden  Bemerkungen  zum  1.  StabG  2012  einen „Beitrag zu einer gleichmäßigen und leistungsgerechten Besteuerung“ leisten. Im Vordergrund stand jedoch der Aspekt, eine neue Einkommensquelle für den Staats- haushalt zu schaffen. Gemäß den Gesetzesmaterialien erwartet  die  Bundesregierung  im  Zeitraum  2012  bis 2016 rund zwei Milliarden Euro an Mehreinnahmen aus dieser neuen Steuer.

Was bisher galt ...

Wurde ein privat genutztes Grundstück oder Gebäude innerhalb eines Zeitraums von zehn Jahren angeschafft und wieder veräußert, war der Gewinn daraus mit dem progressiven Tarif von bis zu 50 % zu versteuern. Ver- äußerungen nach Ablauf dieser sogenannten Spekula- tionsfrist waren steuerfrei. Diese Regelung betraf auch Liegenschaften, die zur Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung verwendet wurden, sowie Grund und Boden von nicht rechnungslegungs- pflichtigen Unternehmen und land- und forstwirt- schaftlichen Betrieben.

Was seit 1.4.2012 gilt

Seit  1.4.2012  ist  der  Verkauf  von  Grundstücken  nun stets steuerpflichtig. Der Veräußerungsgewinn unterliegt einem besonderen Steuersatz von 25 %. Dieser ist in der Folge beim Gesamtbetrag der Einkünfte nicht zu berücksichtigen und wirkt daher im Gegensatz zur alten Regelung nicht progressionsverschärfend. Auf Antrag kann der Veräußerungsgewinn auch nach dem allgemeinen Steuertarif besteuert werden. Dies ist al- lerdings nur dann sinnvoll, wenn dadurch die Steuer- belastung unter 25 % abgesenkt werden kann.

Bemessungsgrundlage

Für die Ermittlung des zu besteuernden Veräußerungs- gewinns ist es nunmehr wesentlich festzustellen, ob es sich bei der veräußerten Liegenschaft um sogenanntes

„Altvermögen“, um „umgewidmetes Altvermögen“ oder

„Neuvermögen“ handelt. Ein Grundstück gilt dann als

„Altvermögen“, wenn für dieses am 31.3.2012 die zehnjährige Spekulationsfrist bereits abgelaufen war. Für die Veräußerung von „Altvermögen“ sieht die Neu- regelung eine pauschale Ermittlung des Veräußerungsgewinnes vor. Es werden 14 % vom Veräußerungserlös mit dem besonderen Steuersatz von 25 % besteuert. Handelt es sich um ein „umgewidmetes Altvermögen“ beträgt die Bemessungsgrundlage 60 % des Veräußerungserlöses. Die Besteuerung von „Altvermögen“ unterliegt damit einer effektiven Steuerbelastung von 3,5 % bzw. bei „umgewidmetem Altvermögen“ von 15 % des Veräußerungserlöses.

Beim „Neuvermögen“ ist der steuerpflichtige Veräußerungsgewinn grundsätzlich als Unterschieds- betrag zwischen dem Veräußerungserlös und den Anschaffungskosten zu ermitteln. Sonstige Aufwendun- gen wie Finanzierungskosten aus der Anschaffung der Liegenschaft  können nicht  abgesetzt werden.  Abzugs- fähig sind neben den Anschaffungskosten jedoch allfällige nachträgliche Herstellungs- und Instand- setzungsaufwendungen und Kosten im Zusammenhang mit der Abwicklung der Mitteilung oder Selbstberechnung der Steuer auf die Grundstücksveräußerung.

Entschärfung der Inflationsgewinnbesteuerung

Um die Besteuerung von Inflationsgewinnen zu ent- schärfen, sieht der Gesetzgeber einen sogenannten Inflationsabschlag vor. Dieser vermindert den Veräu- ßerungsgewinn  bei  Neuvermögen  ab  dem  elften  Jahr nach dem Zeitpunkt der Anschaffung um jährlich 2 %, jedoch höchstens um 50 %.

Steuerentrichtung

Um rascher die Früchte aus der Einführung der neuen Immobilienertragsteuer ernten zu können, ist ab 1.1.2013 bei Selbstberechnung der Grunderwerbsteuer durch einen Rechtsanwalt oder Notar von diesem auch zwingend   eine   Selbstberechnung   der   sogenannten Immobilienertragsteuer (ImmoESt) durchzuführen. Die Parteienvertreter sind in einem solchen Fall nicht nur zur Selbstberechnung sondern auch zur Einhebung und Abfuhr der ImmoESt bis zum 15. Tag des auf den Monat des Zuflusses des Veräußerungserlöses zweitfolgenden Monats verpflichtet. Gewinne aus der Veräußerung von Liegenschaften   nach   dem   1.4.2012   und   bis   zum 31.12.2012 sind im Veranlagungsweg zu erklären und zu versteuern, wobei eine freiwillige Selbstberechnung der Immobilienertragsteuer   auch in diesem Zeitraum möglich ist.

Die Immobilienertragsteuer hat bei Veräußerung von privaten Liegenschaften grundsätzlich Abgeltungs- wirkung. Das heißt: Mit Abfuhr der Immobiliener- tragsteuer ist die Einkommensbesteuerung der Lie- genschaftsveräußerung grundsätzlich abgeschlossen. Es besteht jedoch auch im Falle der Anwendung der Selbstberechnung die Möglichkeit, einen Antrag auf Veranlagung zu stellen. Dies ist immer dann vorteilhaft, wenn im Zuge der Selbstberechnung Fehler unterlaufen sind oder wenn ein im Wege der Selbstberechnung versteuerter Gewinn aus einer Liegenschaftsveräußerung mit dem Verlust aus einer anderen Liegenschafts- veräußerung ausgeglichen werden soll.

Die Probleme liegen im Detail

Das Konzept der „Immobilienbesteuerung NEU“ ist an sich bestechend einfach: Gewinne aus der Veräußerung von Immobilien werden pauschal mit 25 % besteuert und die  Steuer  wird  von  dem  mit  der  Errichtung  des Vertrages beauftragten Rechtsanwalt oder Notar be- rechnet, gemeldet, eingehoben und an das Finanzamt abgeführt. Die gesetzliche Umsetzung ist jedoch komplex und unübersichtlich. Die Bestimmungen sind in unterschiedlichen Paragraphen des Einkommensteuer- rechts und Körperschaftsteuerrechts eingearbeitet. Die Fachdiskussionen werden bereits nach einem guten halben Jahr seit in Kraft treten zu Nachbesserungen mit dem Abgabenänderungsgesetz 2012 (AbgÄG 2012) führen. Beispielsweise sollen gemäß Regierungsvorlage zum AbgÄG 2012 rückwirkend mit 1.4.2012 bei der Ermittlung des Veräußerungsgewinnes auch Aufwendungen  aus  Vorsteuerberichtigungen  abgesetzt werden können. Verluste aus privaten Grundstücks- veräußerungen sollen zukünftig im Ausmaß von 50 % mit Einkünften aus Vermietung und Verpachtung ver- rechnet werden können, sofern eine Verrechnung mit Gewinnen  aus  anderen  privaten  Grundstücksveräußerungen nicht möglich ist.

Es  wird  allerdings  nicht  nur  Verbesserungen  sondern auch Verschlechterungen für die Steuerpflichtigen geben: So soll nach dem Gesetzesentwurf der besondere Steuersatz von 25 % und damit auch die Immobilienertragsteuer dann nicht mehr anwendbar sein, wenn eine Liegenschaft gegen Rente veräußert wird. Dies wird die Veräußerung privater und betrieblicher Liegenschaften gegen Rente generell dann betreffen, wenn die betrieblichen Einkünfte auf Grundlage einer Einnahmen- und Ausgabenrechnung ermittelt werden.

Böse Überraschungen

Aufgrund  der  bestehenden  Unsicherheiten  und  Unklarheiten in der Umsetzung der neuen Grundstücks- besteuerung  hat  das Finanzministerium  im  September 2012 dazu eine Information mit Fragen und Antworten veröffentlicht. Daraus wird deutlich: Bisher steuerlich unproblematische    Übertragungen    können    zukünftig unerwartet mit Steuerlasten verbunden sein - insbesondere bei Liegenschaftsübertragungen im Zuge vorweggenommener Erbregelungen oder im Zuge von Verlassenschaftsabhandlungen.

Gestaltungsüberlegungen

Während es bisher unter ertragsteuerlichen Aspekten im Regelfall vorteilhaft war, Liegenschaften soweit wie möglich privat zu halten, um bei einer allfälligen Veräußerung nach Ablauf der Spekulationsfrist eine Besteuerung der Wertsteigerung vermeiden zu können, ist dies nunmehr differenzierter zu sehen: In manchen Fällen kann der Erwerb und das langfristige Halten von Mietliegenschaften beispielsweise über eine „Immobilien GmbH“ steuerliche Vorteile bringen.